دانلود قانون ثبت اسناد و املاک

برخورد دادگاه با درخواست ابطال سند رسمی

 اقتدار و استقلال دادگاه‌ها به اندازه‌اي است كه حتي مي‌توان از آن مراجع درخواست ابطال يك سند را كرد، حتي اگر آن سند رسمي باشد. يكي از پيچيد‌ه‌ترين مباحث در بحث ابطال اسناد اعم از رسمي و عادي، مالي و غيرمالي بودن اين نوع از دعواست. ابطال يك سند هم مي‌تواند مالي باشد و هم غيرمالي. در حقيقت مالي و غيرمالي بودن دعواي ابطال يك سند بستگي به موضوع آن سند دارد.

 در مواردي كه موضوع سند، انجام يك تعهد غيرمالي است، دعواي ابطال آن سند نيز غيرمالي است؛ به عكس در مواردي كه مفاد يك سند، اجراي يك تعهد مالي است، درخواست باطل كردن آن نيز مالي خواهد بود. نكته ديگري كه نبايد از نظر دور داشت، اين است كه ابطال يك سند اعم از رسمي يا عادي باعث خواهد شد تا تمامي نقل و انتقالاتي كه بعد از تنظيم آن سند صورت گرفته است، به خودي خود باطل و بلااثر شوند. در قالب بررسی یک پرونده به بررسی روند رسیدگی به خواسته ابطال سند پرداختیم.

دكتر محمد صقري

راي وحدت رويه رديف 69 /52 هيئت عمومي ديوان عالي
كشور مورخ25 /4 /1370
(روزنامه رسمي13528 – 30 /5 /1370 )
راجع به بطلان عمليات دوران توقف و سرنوشت وصول طلب از طريق محاكم ويا ادارات ثبت
دكتر محمد صفري
ممكن است طلبكار بدون وثيقه در دوران توقف مديون از طريق اجري احكام دادگاه و يا اجراي ثبت موفق به وصول طلب خود بگردد.آيا ميتوان اين نحوه وصول طلب را مشمول فراز دوم ماده423 قانون تجارت نمود وآن را باطل اعلام كرد؟لازم است ابتدا سوابق امر را ملاحضه كنيم (بخش اول)تا زمينه لازم جهت بررسي وضعيت كنوني فراهم آيد (بخش دوم).
بخش اول ـ سوابق امر
در اين زمينه دو نظر مغاير خاصه ميان دادگاهها وشعب ديوان عالي كشور وجود داشته است : يك نظر مبتني برتفسير مضيق ماده 423 ونظر ديگر قائل به امكان تفسير موسع اين متن قانوني مي باشد .دو عقيده مورد بحث در استعلام زير از اداره حقوقي به نحو مطلوب ملاحظه مي شود :
استعلام شماره 70 مورخ 27 /2 /1355 رياست شعبه سوم دادگاه شهرستان گنبد كاووس :
1 …2 … 3 –تاجري در سال 1343 عرضحال توقف مي دهد كه دعوي وي رد مي شود.دررسيدگي پژوهشي دعوي وي پذرفته و ورشكسته اعلام مي شود كه البته اين راي در سال 1353 صادر وقطعي مي گردد .در سال1343 و 1344 چند قطعه زمين هز تاجر ورشكسته در ازاء طلب وسيله اجراي ثبت پس از انجام تشريفات به طلبكاران انتقال قطعي داده مي شود و طلبكاران نيز به ديگران انتقال مي دهند.باتوجه به اينكه به موجب راي قطعي سال 1353 تاريخ توقف سال 1343 تعيين گرديده سوال اين است كه آيا انتقال اسناد مزبور صحيح بوده يا خير؟ و به عبارت ديگر با قيد توقف تاجر در سال 1343 اسناد انتقال مزبور بايد باطل گردد و زمين هاي مزبور به عنوان اموال تاجر ورشكسته حق كليه طلبكاران قرار گيرد يا خير ؟

ماده 34 قانون ثبت و اجتماعات اقتصادي جديد

نوشتة : دكتر جعفري لنگرودي

1 ـ مقدمه ـ در اديان و شرايع گرفتن ربع پول منع شده است ، نياز باستقراض هم هميشه بوده و خواهد بود ، و همه كس حاضر نيست كه قرض را فقط بخاطر احسان بدهد لامحاله انتظار عوض وجود خواهد داشت.
در چنين وضعي اگر كسي خانه اي دارد كه بصد هزار تومان ميارزد و ماهيانه يك هزارتومان آنرا اجاره مي كنند، صاحب پولي آن خانه را بصد هزار تومان (يا اندكي كمتر بطوريكه تعادل اقتصادي بين مبيع و ثمن بهم نخورد)بخرد بشرط اينكه بايع هر گاه در رأس يكسال ثمن رارد كند حق فسخ بيع را داشته باشد و خريدار خانه را به بايع از قرار ماهي يك هزار تومان اجاره بدهد اين معامله اشكالي ندارد و اين بيع يك بيع شرط واقعي است خريدار تحمل ريسك مبيع را نموده بايد از بهرة خانه مستفيد شود زيرا اگر خانة مذكور در موعد يكسال دچار حريق ميشد تلف آن از جيب خريدار و بحساب او بود پس بايد از منافع خانه هم بهره مند گردد(من عليه الغرم فله الغنم)
2 ـ ولي هميشه بيع شرط بكيفيت بالا صورت يك بيع شرط واقعي را نداشت صاحبان پول براي بهرة بيشتر با استفاده از حاجت قرض گيرندگان بيع شرط را از صورت يك بيع واقعي خارج ساختند مثلا در فرض بالا خانه را بمبلغ پنجاه هزار تومان(يعني نصف قيمت واقعي) و گاهي بمبلغ يكهزار تومان به بيع شرط ميخريدند و در رأس موعد كه بايع ثمن را براي رد كردن بخريدار شرطي (قرض دهنده) حاضر مينمود خريدار رو پنهان ميكرد تا موعد بگذرد و بيع قطعي شود و با پولي ناچيز متاعي گران را ببرد ماده 463 قانون مدني اينگونه بيع ها را بيع واقعي ندانسته و احكام بيع را در آنها جاري نميداند و ميگويد:
«اگر در بيع شرط معلوم شود كه قصد بايع حقيقت بيع نبوده است احكام بيع در ان مجري نخواهد بود.»

تفسير مواد 355 و 384 قانون مدني و ماده 149 قانون ثبت

دكتر عبدالله كياني
عضو هيات علمي دانشكده علوم قضايي

در اين مقاله ابتدا به تفسير مواد 355و 384 قانون مدني همراه با ذكر مباني فقهي آنها بعد به تفسير ماده 149قانون ثبت سپس به چگونگي ارتباط آنها با يكديگر پرداخته شده است. البته به منظور آشنايي از ديدگاههاي قوانين برخي از كشورها پيرامون موضوعات مطروحه به نحو اختصار به اين قوانين اشاره شده است.
يك- تفسير ماده 355 قانون مدني
در ماده 355 قانون مدني آمده است: اگر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده وبعد معلوم شود كه كمتر از آن مقدار است مشتري حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود كه بيشتر است بايع مي تواند آنرا فسخ كند مگر اينكه در هر دو صورت طرفين به محاسبه زيادي يا نقيصه تراضي نمايند.
اصولا دو طرفي كه مي خواهند عقد بيع منعقد سازند بايد به هنگام بيع از مقدار و كميت چيزيكه مورد معامله قرار مي دهند علم كافي داشته باشند به نحويكه عرف بگويداز آنان رفع جهالت و غرر شده است. چه در غير اين صورت بدليل عدم تحقق يكي از شرايط اساسي صحت معاملات(بند 3ماده 190و 216 و342 قانون مدني ) بيع باطل مي گردد زيرا مقدار مبيع اصولا متعلق قصد طرفين معامله هر گاه مقدار مبيع نا مشخص باشد، متعلق نامشخص بوده در نتيجه قصد مخدوش مي گردد بدين لحاظ عقد بدليل مخدوش شده علت موجده آن (كه قصد مي باشد) فاقد اثر قانوني مي گردد.
اما گاهي طرفين از مقدار مبيع اطلاع و اگاهي كافي ندارند و بدست آوردن علم وآگاهي از مقدار و اندازه مبيع به دليلي از دلايل با مشكل روبرو مي شود. مثلا مورد بيع گندم موجود بر يك تريلي كه در يك شهر است باشد و كسي كه در صدد خريد آن است بر آن است آنرا به شهر ديگري با همان تريلي حمل نمايد. در اين صورت طرفين يا يكي از آنها كه از مقدار مورد بيع علم كافي ندارند براي اينكه با مشكل فساد بيع مواجه نگردند مي توانندآنرا بشرط بودن مقدار معين مثلا بشرط بيست تن بودن گندمها مورد بيع قرار دهند يا اگر مورد بيع زميني است كه مساحت آن براي طرفين معامله يا يكي از آنها مشخص نيست بشرط داشتن مساحت معين مورد بيع قرار دهند . حال چنانچه به هنگام تسليم معلوم گردد كه مبيع كمتر يا بيشتر از ميزان مشروط در قرار داد است.

شرحي بر مواد 147 و 148 اصلاحي قانون ثبت مصوب 1370/6/21

دكتر علي اصغر حاتمي
محمد جواد بهشتي
حبيب الله كرمي

مقدمه :
بعد از استقرار مشروطيت به منظور سامان دادن به مساله مالكيت در اراضي و خاتمه دادن به دعاوي انبوه مربوط به اسناد تنظيمي راجع ملاك كه بعضاً معارض بوده و همواره به عنوان معضلي براي دولت مطرح بود در ارديبهشت ماه 1290 مجلس دوم قانون ثبت اسناد را در 139 ماده تصويب كرد پس از اندك زماني نارسايي قانون مزبور هويدا شده و انديشه ترميم نارساييهاي آن قوت گرفت. به همين منظور در فروردين ماه 1320 قانون ديگري تحت عنوان قانون ثبت اسناد و املاك در 126 ماده از تصويب مجلس چهارم گذشت. اين قانون اصطلاحاً به قانون ثبت اختياري نيز شهرت يافت. قانون مزبور در سالهاي 1306 و 1307 و 1308 اصلاح و تكميل گرديد و بعضي از مقررات آن نيز نسخ شد تا اينكه در 26 اسفند ماه 1310 قانون ثبت اسناد و املاك در 141 ماده تصويب و از اول سال 1311 به مورد اجرا گذاشته شد در قانون اخير كه تاكنون نيز مايه اصلي مقررات ثبت اسناد و املاك كشور مي باشد در خلال سالهاي بعد به مرور تغييراتي داده شد و موارد جديدي به آن الحاق و بعضي مواد نيز اصلاح يا تكميل و يا نسخ گرديده است . هدف از اين همه جرح و تعديلها ، كاستن از اختلافات ملكي وافزودن بر اعتبار اسناد مالكيت است.
با همه احوال گسترش جوامع شهري افزايش چشمگير مهاجرت روستاييان به شهرها كه موجب افزايش قيمت زمين و مطرح شدن آن به عنوان كالايي گران قيمتو كمياب بود باعث توجه خاص عده اي فرصب طلب به مسأله زمين و تصرف بخشي عمده اي از اراضي مستعد جهت احداث واحدهاي مسكوني در اطراف شهر ها توسط آنها شد. بروز اين دو عامل متضاد از يك طرف ووجود قوانين دست و پاگير كه هر كي به نحوي نقل و انتقالات اراضي را ممنوع مي ساخت از طرفديگرباعث ظهور مسائل جديد و ايجاد نابساماني بسياردر امور ثبتي و حقوقي و مراجعات فراوان متصرفين صاحبان اعياني و مالكين عرصه به مراجع قضايي و مطرح شدن دعاوين متنوع در امور املاك و بالاخره به هم ريختن نظم معاملات و امور جاري دفاتر اسناد رسمي مي گرديد:به نحوي كه راه حلهاي قانوني موجود به لحاظ محدوديت دايره شمول آنها به امور مبتلا به حامعه جوابگوي نياز هيا مورد اشاره نبود وپيش بيني راه حلهاي جديد و باز نگري جدي در ضوابط موجود را اقتضا مي كرد:

حقوق و مديريت ثبت اختراع (1)

ذبيح ا… اولاد

حقوق و مديريت ثبت اختراعات از جمله مباحث اساسي مربوط به حقوق مالكيت معنوي است كه براي جمهوري اسلامي ايران نيزبعنوان يكي از اعضاي كنوانسيون پاريس در حمايت از مالكيت صنعتي (1883) حائز اهميت ميباشد . مقاله حاضر بر مبناي گزارشي است كه در كنفرانس پاريس در كنفرانس جولاي 1996 كشورهاي آسيا و اقيانوسيه توسط آقاي هانزباردل (Heinz Bardehle )وكيل ثبت اختراعات آلمان در سريلانكا – كلمبو ارائه گرديده و طي آن به بحث و بررسي پيرامون ضرورت و روشهاي ثبت اختراع ، سيستمهاي موجود ثبت اختراع ، مكانيزمهاي مربوط مورد عمل توسط كشورهاي در حال توسعه و بهترين مكانيزمهاي موجود در برخي كشورهاي توسعه يافته ، اشكالات و پيشنهادهاي بهبود كار پرداخته است .

حقوق و مديريت ثبت اختراع (2)

ذبيح الله اولاد

(تحولات بين المللي اخير در زمينه حقوق ثبت اختراع )
حقوق مديريت ثبت اختراع به عنوان يكي از شاخه هاي اصلي حقوق مالكيت معنوي (مالكيت فكري ) از موضوعات اساسي كنوانسيون پاريس در حمايت از مالكيت صنعتي است 0 بخش اول اين مقاله در فصلنامه شماره 12 ديدگاههاي حقوقي از نظر گراميتان گذشت 0 مقاله حاضر نيز بر مبناي گزارشي تهيه شده كه در كنفرانس جولاي 1996 كشورهاي آسيا و اقيانوسيه توسط آقاي هانزباردل (ethedraB znieH) وكيل ثبت اختراعات آلمان در سريلانا- كلمبو ارائه گرديد و طي آن ضمن ملاحظات خاص در رابطه با لزوم حمايت از حقوق ثبت اختراعات به بحث و بررسي پيرامون موقعيت كشورهاي در حال توسعه ،تحول وتكامل سيستم ثبت اختراع ، معاهده همكاري ثبت اختراعات (ydaeT noitarepooC tnetaP) كنوانسيون حقوق ثبت اختراعات اروپا (noitnevnoC tnetaP naeporuE) مهلت بين المللي جهت ثبت اختراع در كشورهاي عضو، قلمرو حمايت از حقوق ثبت اختراع و در مجموع تحولات بين المللي اخير در زمينه حقوق ثبت اختراع پرداخته است .

محقق و كارشناس :
ناهید نورشرق
كارشناس امور اسناد و املاك استان اصفهان

معنا و مفهوم لغوی افراز:
افراز دعوی شریك ملك مشاع بر شریك به منظور تقسیم مال مزبور در صورت عدم تراضی بر تقسیم دعوی افراز  به قرینه تقابل بین ((خواسته مالی)) و غیر آن در ماده 684 آئین دادرسی مدنی و شق سوم ماده 71 آئین نامه قانون وكالت دعوی مالی است در دعوی افراز علی ای حال مالكیت متقاضیان افراز احراز می شود .

اهمیت ثبت اسناد در جامعه :

1- ساماندهی به وضع تجارت طبق قانون ثبت شرکت ها مصوب سال 1310 مجری اداره ثبت شرکت ها , مالکیت صنعتی مستقر در ادرات ثبت.
2-ساماندهی به وضع معاملات طبق قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب 1354 و آیین نامه ها آن و آیین نامه مصوب 1317 بجز دفاتر رسمی.
2-گسترش حقوق ثبت در جامعه :  الف-  ساماندهی موضوع نکاح و طلاق طبق قانون ازدواج و طلاق مصوب 1310 مجری دفاتر ازدواج و طلاق
ب-  ساماندهی به وضع املاک طبق قانون  ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و آیین های , ادارات ثبت و اسناد و املاک در هر شهرستان.
3-تقسیمات حقوق و حقوق ثبت جزء کدام یک از رشته های حقوق است و تعریف حقوق ثبت و ارتباط آن با حقوق مدنی.
4- تعریف کلمه ثبت اسناد و املاک.
5- انواع ثبت : الف: ثبت عادی یا اختیاری مصوب سال 1302 ب- ثبت عمومی یا اجباری مصوب 1310.
6- ضمانت اجرای تخلف از ثبت املاک.

ـ ۲. حقوق آمريكا

اخيراً در ايالات متحده، امضاى الكترونيكى همانند امضاى سنتى الزام‌آور شناخته شده است. با اين‌حال قانون به چگونگى تحقق آن اشاره نكرده يا حداقل احتياطاتى كه براى اعتبار و ايمنى فرايند امضا لازم مي‌باشد، به‌دقت بررسى نشده‌اند. [۴۲] از بعد تاريخي، اولين قانون درباره امضاى ديجيتالى به سال ۱۹۹۶ در ايالت يوتاى آمريكا به تصويب رسيد. [۴۳] در سطح فدرال، قانون امضاهاى الكترونيكى در تجارت داخلى و بين‌المللي[۴۴] در ۳۰ ژوئن ۲۰۰۰ تصويب شده و از اول اكتبر همان سال قابليت اجرايى يافت. اين قانون راهبردى به امضاى الكترونيكى اعتبار مي‌بخشد. قانون مذكور حقوق و رويه قضايى ۵۰ ايالت آمريكا را از پذيرش امضاى مكتوب به عنوان قاعده آمره به قبول امضاى الكترونيكى و به‌رسميت شناختن آن در كليه دعاوى و محاكم تعديل نموده است.

چكيده :

در اسناد مكتوب، امضا، نشان تاييد تعهدات قبول شده در آن سند به شمار مى‌آيد. از آن جهت كه در تجارت الكترونيكى «مدارك الكترونيكى» داراى جايگاهى همانند اسناد مكتوب هستند، لذا امضا در اين مدارك نيز على‌الاصول داراى همان ارزش اثباتى مى‌باشد. در اين مقاله، با تكيه بر تجربه كشورهاى پيشرفته و مطالعه در قوانين و مقررات به اين مساله پرداخته مي‌شود كه در ثبت الكترونيكى اسناد و مدارك، چگونه مي‌توان از امضاى ديجيتالى بهره گرفت و بهترين مرجع براى تصدى امور گواهى امضاى الكترونيكى و ثبت اسناد الكترونيكى كجاست. بررسى موضوع همواره با مبنا قرار دادن اين ايده انجام شده كه تخلف از رويه و قوانين موجود در زمينه ثبت اسناد و گواهى امضا داراى آثار زيانبارى ـ از حيث حقوقي، اجتماعى و اقتصادى ـ خواهد بود و از اين حيث، اساساً امضا و مدارك الكترونيكى خصوصيتى ندارند كه موجب تغيير مرجع ثبت و گواهى آنها شود.

اسناد مالکیت صادره از طرف ادارات ثبت همیشه معتبر هستند و فقط با حکم قطعی مراجع قضا ئی صالحه یا قانون مصوب مجلس شورای اسلامی که به تائید شورای نگهبان هم رسیده باشد و یا در صورت انتقال ملک وسیله انتقال به دیگری قابل ابطال می باشند

1-     وصول نامه از مرجع مربوطه به ضمیمه مدارک قطعی قابل قبول

2-     دستور ثبت نامه در دفتر اندیکاتور و ارسال به بایگانی جهت ضمیمه نمودن پرونده

3-     ضمیمه نمودن پرونده به تقاضا و ارسال آن به دفتر املاک جهت اقدام بعدی

4-   قید مراتب ابطال در پیش نویس سند مالکیت اولیه و ثبت دفتر املاک و تهیه پیش نویس سند مالکیت جدید بوسیله متصدی دفتر املاک

5-     امضاء مراتب قیدشده و نیز پیش نویس سند مالکیت توسط مسئولان اداره

6-     گواهی دفتربازداشتی و مراجعه به واحدهای فناوری و کادستر

7-     تهیه بخشنامه لازم مبنی بر اعلام ابطال سند مالکیت اولیه به دفاتر اسناد رسمی تابعه توسط دفتر املاک

8-     امضاء بخشنامه فوق بوسیله مسئول مربوطه

9-     صدور بخشنامه از دفتر اندیکاتور و ارسال آن به دفاتر اسناد رسمی

10-  ارسال پرونده به حسابداری جهت پرداخت بهاء دفترچه سند مالکیت و پرداخت بهاء آن توسط متقاضی

11-  ارسال پرونده به دفتر املاک جهت چاپ سند مالکیت

12-  چاپ سند مالکیت بوسیله متصدی دفتر املاک

13-   امضاء ثبت دفتر املاک و سند مالکیت توسط مسئول مربوطه

14-  ارسال پرونده به بایگانی جهت ثبت در دفتر تسلیم اسناد و الصاق هولوگرام یا برچسب امنیتی و تحویل آن به ذینفع در قبال اخذ رسید

تذکر: در صورتیکه صدور سند مالکیت مستند به سند انتقال اجرائی باشد علاوه بر تقاضای ذینفع ارائه صورت جلسه تحویل ملک یا اقرار به تحویل ضروری است.

هرگاه فردیکه سند مالکیت بنام او صادر گردیده فوت نماید وارث او می‌توانند با ارائه مدارک زیر:

الف تقاضای صدور سند مالکیت

 ب – فرم گواهی حصر وراثت

 ج – فرم19 مالیاتی

 و- اصل سند مالکیت مورث از اداره ثبت محل وقوع ملک درخواست صدور سند مالکیت نماید.

نحوه رسیدگی دادگاه به درخواست فروش ملک غیرقابل افراز

زمانی که یک ملک قابل افراز نباشد و اداره ثبت و دادگاه عدم قابلیت افراز آن را تشخیص دهند، مطابق ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع که مقرر می‌دارد: <ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود>، در پی ارائه درخواست فروش از سوی یک یا چند نفر از مالکان مشاع، دادگاه با صدور یک دستور صرف و اعلام آن به اجرای احکام نسبت به فروش این ملک اقدام خواهد نمود.

‌ماده 9 آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 20 اردیبهشت ماه 1358 وزارت دادگستری نیز در این زمینه اشعار داشته است‌: <در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل افراز بودن ملک، دادگاه شهرستان حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکا، دستور فروش آن را به دایره اجرای احکام خواهد داد. مدیر اجرا نسبت به فروش ملک مطابق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می‌نماید.